Le coin du dirigeant

Prime forfaitaire de transition énergétique : des modifications pour 2021

Depuis le 1er janvier 2020, la prime forfaitaire de transition énergétique (dite « prime énergie ») profite aux personnes qui font réaliser des travaux destinés à améliorer la performance énergétique de leurs logements.

Le bénéfice de cette prime suppose, en effet, la réalisation de l’une des dépenses éligibles suivantes :

• chaudières à très haute performance énergétique, à l’exception de celles utilisant le fioul comme source d’énergie ;
• équipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire fonctionnant au bois ou autres biomasses :

• ○ chaudières à alimentation automatique fonctionnant au bois ou autre biomasse ;
• ○ chaudières à alimentation manuelle fonctionnant au bois ou autres biomasses ;
• ○ équipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire indépendants fonctionnant au bois ou autres biomasses, y compris les poêles de masse artisanaux ou à accumulation de chaleur ;

• équipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire fonctionnant à l’énergie solaire thermique ou avec des capteurs solaires hybrides thermiques et électriques à circulation de liquide :

• ○ équipements de production de chauffage fonctionnant à l’énergie solaire thermique ;
• ○ équipements de fourniture d’eau chaude sanitaire fonctionnant à l’énergie solaire thermique ;
• ○ équipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire fonctionnant avec des capteurs solaires hybrides thermiques et électriques à circulation de liquide ;

• pompes à chaleur, autres qu’air/air, dont la finalité essentielle est la production de chauffage ou d’eau chaude sanitaire :

• ○ pompes à chaleur géothermiques ou solarothermiques, ainsi que l’échangeur de chaleur souterrain associé ;
• ○ pompes à chaleur air/eau ;
• ○ pompes à chaleur dédiées à la production d’eau chaude sanitaire ;

• équipements de raccordement, ou droits et frais de raccordement pour leur seule part représentative du coût de l’acquisition et de la pose de ces mêmes équipements, à un réseau de chaleur ou de froid, alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou de récupération ;
• dépose d’une cuve à fioul ;
• systèmes de ventilation mécanique contrôlée double flux autoréglables ou hygroréglables ;
• réalisation, en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire, d’un audit énergétique : pour un même logement, un seul audit énergétique ouvre droit à la prime de transition énergétique ;
• isolation thermique des parois vitrées, à la condition que les matériaux installés viennent en remplacement de parois en simple vitrage ;
• isolation des murs en façade ou pignon ;
• isolation des rampants de toiture et plafonds de combles ;
• isolation des toitures terrasses ;
• équipements ou matériaux de protection des parois vitrées ou opaques contre les rayonnements solaires, pour les immeubles situés à La Réunion, en Guyane, en Martinique, en Guadeloupe ou à Mayotte.

Quelle que soit la nature des dépenses réalisées, certaines caractéristiques techniques, qui sont modifiées pour les demandes de prime déposées à compter du 1er janvier 2021, doivent être respectées. Vous pouvez consulter la liste de ces nouvelles caractéristiques techniques ici.

A toutes fins utiles, notez que les critères relatifs aux travaux d’isolation et aux travaux d’installation de chaudières fonctionnant au bois ou autre biomasse sont renforcés.

Source : Arrêté du 17 novembre 2020 relatif aux caractéristiques techniques et modalités de réalisation des travaux et prestations dont les dépenses sont éligibles à la prime de transition énergétique

Prime forfaitaire de transition énergétique : des caractéristiques techniques à respecter ! © Copyright WebLex – 2020

Dispositif « Cosse ancien » : un critère de performance énergétique globale à respecter

Le dispositif « Cosse ancien », aussi appelé « Louer abordable », vous permet de bénéficier d’une déduction spécifique des revenus fonciers si vous donnez en location des logements à loyers maîtrisés, en application d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2022.

Pour les conventions conclues depuis le 1er juillet 2020, l’avantage fiscal ne s’applique que pour les logements qui respectent un certain niveau de performance énergétique globale qui vient d’être fixé.

• Concernant la France métropolitaine

Ainsi, en France métropolitaine, l’avantage fiscal ne profitera qu’aux personnes qui placent en location des logements pour lesquels la consommation conventionnelle en énergie primaire est inférieure à 331 kWh/m²/an.

Sont donc exclus du bénéfice de la déduction spécifique les logements classés F ou G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Pour justifier du respect de cette exigence de performance énergétique, il faudra fournir à l’Anah une évaluation énergétique en cours de validité à la date de dépôt de la demande de convention.

• Concernant les départements et régions d’Outre-mer

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, les propriétaires devront justifier que leur logement respecte au moins l’une des améliorations de la performance énergétique suivantes :

• travaux d’isolation thermique des toitures, à savoir les travaux de protection des toitures contre les rayonnements solaires conformes à certaines prescriptions techniques ;
• travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur, à savoir les travaux de protection des murs donnant sur l’extérieur contre les rayonnements solaires conformes à certaines prescriptions techniques ;
• travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur, à savoir les travaux de protection des baies donnant sur l’extérieur contre les rayonnements solaires, le cas échéant associés à l’installation de brasseurs d’air fixes, conformes à certaines prescriptions techniques ;
• travaux d’installation ou de remplacement de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou de production d’eau chaude sanitaire conformes à certaines prescriptions techniques.

Pour justifier du respect de cette exigence, il faudra fournir, sur simple demande, toutes les factures ou notes émises par les entreprises prestataires, ou tout autre moyen de preuve.

Source : Arrêté du 10 novembre 2020 relatif au niveau de performance énergétique globale prévu au o du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts

Dispositif « Cosse ancien » : pour quels logements ? © Copyright WebLex – 2020

Caution : comment évaluer la « disproportion » du cautionnement ?

Dans une première affaire, le dirigeant d’une société se porte caution du prêt consenti à celle-ci par une banque.

Mais la société est mise en liquidation judiciaire, ce qui pousse la banque à exiger du dirigeant l’exécution de son engagement de caution.

A tort, selon celui-ci, qui rappelle qu’un créancier professionnel ne peut se prévaloir du cautionnement donné par une personne dont l’engagement était, à l’époque de sa conclusion, manifestement disproportionné au regard de ses biens et revenus, à moins que son patrimoine ne lui permette de faire face à son obligation lorsque l’exécution de celle-ci est réclamée.

Or, poursuit-il, son engagement de caution était bel et bien disproportionné au moment où il l’a pris, et pour cause : son patrimoine comprenait des parts sociales de la société garantie, dont la valeur aurait dû être évaluée en tenant compte des dettes de cette société (ce que l’on appelle la « valeur nette » des parts)… Ce que n’a pas fait la banque.

Le cautionnement doit donc être annulé.

Ce que confirme le juge, qui rappelle que la disproportion du cautionnement doit être appréciée par rapport au patrimoine « net » de la caution.

Dans le cas où la caution détient des parts sociales de la société pour laquelle elle s’engage, l’évaluation de ces parts doit tenir compte du « passif social », c’est-à-dire des dettes de la société.

Faute d’avoir pris en compte le patrimoine « net » du dirigeant dans le cadre de son évaluation, la banque ne peut donc pas obtenir l’exécution de l’engagement de caution.

Caution : gare au formalisme !

Dans une seconde affaire, la mère d’un gérant de société se porte caution solidaire du prêt consenti à celle-ci par une banque.

4 ans plus tard, la banque réclame l’exécution de l’engagement de caution aux héritiers de cette femme, entretemps décédée.

Ce à quoi ils s’opposent : les héritiers rappellent, en effet, que l’engagement de caution manuscrit doit obligatoirement mentionner l’identité du « débiteur garanti » (ici la société).

Or ici, la caution n’a pas désigné précisément le bénéficiaire de la garantie… ce qui justifie l’annulation de son engagement !

« Faux », rétorque la banque, qui rappelle que la caution était parente du gérant de la société garanti, qui s’était d’ailleurs lui-même porté caution, et que le nom de la société figurait bien sur la première page préimprimée de l’acte de cautionnement.

Autant d’éléments qui prouvent que l’identité du débiteur garanti était bel et bien connue de la caution.

« Faux », rétorque à son tour le juge : le nom de la société, désignée dans l’acte par le seul terme « bénéficiaire du crédit », aurait dû figurer dans l’engagement manuscrit de la caution en lieu et place de la lettre « X ».

A défaut, l’engagement de caution est donc nul.

Les obligations de la banque à la loupe

Le dirigeant et l’un des associés d’une société prennent, individuellement, un engagement de caution pour garantir l’ouverture d’une ligne de crédit accordée par une banque à leur société.

Leurs épouses respectives, avec lesquelles ils sont unis sans contrat de mariage, consentent à ces engagements.

A la suite de la mise en liquidation judiciaire de la société, la banque se retourne contre les cautions.

Ce que celles-ci contestent, et pour cause : en consentant aux cautionnements pris par leurs conjoints, les 2 épouses ont permis à la banque d’étendre son droit de poursuite aux biens communs du couple.

En d’autres termes, la banque peut désormais, en cas d’impayés, décider de saisir les biens communs de chaque couple.

Un consentement fort de conséquences, qui justifie donc que la banque soit tenue d’informer et de mettre en garde non seulement les cautions elles-mêmes, ce qu’elle a fait, mais également leurs épouses… ce qu’elle n’a pas fait !

Par conséquent, la banque ne peut, selon les cautions, exiger l’exécution de leurs engagements à son égard.

« Faux » rétorque le juge : le fait que les épouses aient consenti aux cautionnements pris par leurs conjoints ne leur a pas conféré la qualité de parties à l’acte de caution.

La banque n’avait donc ni à les informer, ni à les mettre en garde, et peut dès lors valablement réclamer l’exécution des cautionnements.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 12 novembre 2020, n° 19-15729 (NP)

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