Un professionnel achète un terrain auprès d’un particulier pour le revendre à d’autres particuliers après l’avoir divisé en 6 terrains à bâtir. A l’occasion de ces reventes, il demande à bénéficier du régime de TVA sur la marge, ce que l’administration lui refuse considérant que les terrains vendus ne sont pas identiques au terrain acheté. A tort ou à raison ?
Vente de terrains à bâtir et TVA : 1 critère, mais pas 2 !
Un marchand de biens a acheté un terrain auprès d’un particulier, dans le but de le revendre à d’autres particuliers après l’avoir divisé en 6 terrains à bâtir.
Puisqu’il s’agit d’un achat effectué auprès d’un particulier (non soumis à TVA), le professionnel n’a pas payé de TVA et n’a donc pas pu la récupérer : il n’a pas pu faire jouer son « droit à déduction ».
Au moment de la revente des 6 terrains à bâtir, il demande à bénéficier du régime de TVA sur la marge qui lui permet de ne calculer (et de ne reverser) la TVA que sur la marge réalisée, c’est-à-dire sur la somme égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.
Refus de l’administration, qui rappelle que pour bénéficier du régime de TVA sur la marge, 2 conditions cumulatives doivent être réunies :
- le professionnel ne doit pas avoir récupéré la TVA payée au moment de l’achat ;
- le bien vendu doit être identique (au plan juridique) au bien acheté.
Ici, la 2nde condition fait défaut puisque le marchand de biens a divisé le terrain en 6 parcelles avant de le revendre.
Une circonstance suffisante, selon l’administration, pour refuser l’application du régime de la TVA sur marge : elle lui réclame donc le paiement de la TVA calculée sur le montant total du prix de vente.
Mais pas pour le juge : la modification des caractéristiques physiques ou de la qualification juridique du bien vendu, ici la division d’une parcelle en 6 terrains, est sans incidence sur l’application du régime de TVA sur la marge.
Le marchand de biens n’ayant pas récupéré la TVA au moment de l’achat du terrain, il est en droit de bénéficier du régime de TVA sur la marge. Le redressement fiscal est donc annulé sur ce point.
Source : Arrêt de la Cour Administrative d’appel de Lyon du 20 décembre 2018, n°17LY03359
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