Dans l’immobilier, un particulier qui finance son achat par un prêt bancaire bénéficie des mesures protectrices du « consommateur ». Par principe, les professionnels de l’immobilier ne peuvent pas en bénéficier. Mais tout principe a ses exceptions. Illustrations pratiques…
Une SCI peut-elle avoir la qualité de « consommateur » ?
Une SCI finance des travaux d’aménagement et de rénovation d’immeubles à usage locatif au moyen d’un prêt bancaire. Le contrat mis en place prévoit que la SCI bénéficie des dispositions protectrices du « consommateur », alors même qu’elle est normalement qualifiée de « professionnelle » de l’immobilier.
Parce que le contrat comporte des irrégularités formelles, la SCI demande à ne plus payer les intérêts dus, comme le prévoient les dispositions protectrices du « consommateur ».
« Non », répond la banque : pour elle, la clause du contrat bancaire prévoyant de faire profiter la SCI des mesures de protection du « consommateur » n’a aucune valeur juridique. La SCI étant « professionnelle », il est impossible d’y déroger.
Ce que conteste la SCI : pour elle, il est tout à fait possible de permettre à un « professionnel » de bénéficier des mesures protectrices du « consommateur », dès lors que tout le monde est d’accord. Ce qui était le cas ici, au moment de la conclusion du contrat bancaire.
Ce que confirme le juge…
Un marchand de biens peut-il avoir la qualité de « consommateur » ?
Un particulier finance la construction d’une maison individuelle à usage d’investissement locatif au moyen, là encore, d’un prêt bancaire.
Lorsque le particulier va rencontrer des difficultés pour honorer les échéances dues, la banque va agir à son encontre pour recouvrer les sommes impayées.
Le particulier va alors opposer la prescription biennale à la banque : en clair, la banque peut obtenir le paiement des sommes impayées durant les 2 dernières années ; mais pour les sommes dues au-delà du délai de 2 ans, il est trop tard.
Ce que conteste la banque : elle constate que le particulier était gérant d’une société ayant pour objet une activité immobilière de marchand de biens au moment de la souscription du prêt bancaire. Par conséquent, il ne peut pas lui opposer la prescription biennale dans le cadre du contrat de prêt qui avait pour objet de financer une opération immobilière. C’est donc la prescription quinquennale qui doit s’appliquer (la banque a alors 5 ans pour agir) « Non », répond le juge : parce que le marchand de biens n’a pas ici agi dans le cadre de son activité professionnelle, il peut avoir la qualité de « consommateur », si le contrat le prévoit. Ce qui est le cas ici.
Le marchand de biens peut donc valablement opposer la prescription biennale à la banque.
Source :
- Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 11 décembre 2019, n° 18-20672
- Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 11 décembre 2019, n° 18-22475
Immobilier : 2 cas vécus par des « professionnels » qui ne le sont pas vraiment… © Copyright WebLex – 2020
