Une société acquiert l’usufruit d’un bien immobilier, qu’elle va mettre en location, et paie à cette occasion des droits d’enregistrement. Parce que le locataire va y effectuer des gros travaux, elle estime pouvoir bénéficier d’un dispositif spécial d’exonération fiscale, et réclame le remboursement des droits payés à tort selon elle… à raison au contraire selon l’administration…
Gros travaux de remise à neuf = exonération des frais d’acquisition
A l’occasion de l’achat de « l’usufruit » d’un immeuble, c’est-à-dire du droit de l’utiliser et de percevoir les revenus qu’il peut produire, une société paye des impôts (appelés « droits d’enregistrement »).
Un an plus tard, elle met l’immeuble en location, et le locataire s’engage à y effectuer de gros travaux de rénovation…
Ce qui pousse la société à réclamer le remboursement des impôts réglés lors de l’acquisition du bien : elle rappelle, en effet, que les droits d’enregistrement ne sont pas dus lorsque l’acheteur d’un immeuble s’engage à y effectuer de gros travaux de remise à neuf, dans un délai de 4 ans à compter de l’achat.
Mais l’administration fiscale s’y oppose puisqu’au moment où la société prend l’engagement de remettre à neuf l’immeuble, soit un an après l’achat, les gros travaux en question n’ont toujours pas réalisés…
« Sauf que ce n’est pas le moment de s’en assurer ! » répond le juge : il rappelle que l’acheteur d’un immeuble qui s’engage, même postérieurement à l’achat, à le remettre à neuf dans un délai de 4 ans à compter de l’achat, n’a pas à payer de droits d’enregistrement.
Et ce n’est qu’à l’issue de ce délai de 4 ans que cette exonération peut être remise en cause, si l’administration constate que les travaux en question n’ont pas été réalisés. Mais pas avant…
La société peut donc ici valablement réclamer le remboursement des impôts payés.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 29 janvier 2020, n° 17-26018
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