Lorsqu’un bailleur refuse de renouveler un bail commercial, il doit normalement dédommager son locataire, en lui versant une somme d’argent. Mais qui doit verser cette indemnité quand les propriétaires du local sont un « usufruitier » et un » nu-propriétaire » ? Réponse…
Bail commercial : seul l’usufruitier doit payer l’indemnité d’éviction !
Une mère et sa fille sont ensemble propriétaires d’un local commercial, suite à la division de la propriété du bien (techniquement appelée « démembrement de propriété ») : la première en est « usufruitière » (c’est-à-dire qu’elle jouit du bien et en perçoit les loyers) et la seconde en est la « nue-propriétaire » (celle qui est propriétaire du bien, sans en percevoir les revenus).
Le local commercial est loué à un professionnel, et mère et fille décident ensemble un jour de ne pas renouveler le bail commercial, sans pour autant indemniser le locataire.
Ce que conteste ce dernier, qui rappelle qu’il aurait dû percevoir une somme d’argent (appelée « indemnité d’éviction ») qui l’indemnise du préjudice qu’il subit en raison du refus de renouvellement de bail. Se pose alors la question de savoir qui doit verser cette somme : la mère usufruitière, la fille nue-propriétaire ou les deux ?
Le juge tranche et rappelle que, dans le cas d’un démembrement de propriété, seul l’usufruitier a la qualité de bailleur : en d’autres termes, s’il doit parfois obtenir l’accord du nu-propriétaire par exemple pour conclure ou renouveler un bail commercial, il reste cependant le seul à décider du non-renouvellement du bail. Par conséquent, il doit payer, seul, l’indemnité d’éviction due au locataire.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 décembre 2019 n° 18-26.162
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