Lorsqu’une société, soumise à l’impôt sur le revenu et propriétaire d’un immeuble, constate un déficit foncier, ses associés sont en droit de le déduire de leurs revenus imposables. Mais que se passe-t-il si la propriété des parts de cette société est partagée entre un usufruitier et un nu-propriétaire ? Qui peut déduire le déficit foncier : l’usufruitier ou le nu-propriétaire ?
Déficit foncier : profiter des bénéfices = assumer les pertes ?
Un couple est propriétaire de l’usufruit des parts sociales d’une SNC (c’est-à-dire du droit d’en percevoir les fruits, à savoir ici les dividendes), la nue-propriété étant détenue par d’autres associés.
Au titre d’un exercice, cette SNC, qui est propriétaire d’un immeuble placé en location, a constaté un déficit foncier.
Dès lors, pour le calcul de son impôt sur le revenu, le couple titulaire de l’usufruit déclare normalement la part de revenus fonciers qui lui revient, déduction faite du déficit foncier constaté.
A tort selon l’administration, qui considère que les usufruitiers n’ont pas la possibilité de déduire le déficit foncier de leurs revenus soumis à l’impôt, sauf accord exprès passé avec les nus-propriétaires… ce qui n’est pas le cas ici.
Faux rétorque le juge, qui rappelle que l’accord des nus-propriétaires n’est pas nécessaire. En cas de démembrement de propriété, l’usufruitier est en droit de jouir du bien : cela implique qu’il doit être soumis à l’impôt pour la quote-part de revenus fonciers qui lui revient et, en contrepartie, qu’il peut déduire la part de déficit qui correspond à ses droits.
En conséquence, le redressement fiscal est annulé !
Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 28 septembre 2018, n°408029
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