Une société signe un avenant à son bail commercial qui vise à réduire le montant de son loyer. Mais par la suite, les 2 filles de la bailleresse réclament l’annulation de cet avenant, conclu sans leur accord, expliquant qu’elles aussi sont bailleresses en vertu d’une donation faite par leur mère… Une donation qui ne change rien, selon la société : à tort ou à raison ?
Bail commercial : attention au démembrement de propriété !
Pour mémoire, le droit de propriété se compose de la « nue-propriété » et de « l’usufruit ». Ce droit de propriété peut donc être réparti en un nu-propriétaire (titulaire du droit de disposer du bien) et un usufruit (titulaire du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) : on parle alors de démembrement de propriété.
En matière de baux commerciaux, la Loi prévoit que l’usufruitier ne peut pas, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds commercial, industriel ou artisanal. Si le nu-propriétaire refuse de donner son accord, l’usufruitier peut toutefois donner quand même le fonds commercial à bail, à condition d’y être autorisé par la justice.
C’est ce que vient de rappeler un juge dans l’affaire suivante : une mère, propriétaire d’un local commercial, décide de faire une donation de la nue-propriété à ses 2 filles.
9 ans plus tard, la mère signe seule un contrat de bail commercial avec une société. Des travaux imprévus sont ensuite réalisés aux frais de la société qui négocie et obtient en compensation une dispense de loyers pendant un certain nombre de mois, puis une réduction du loyer. Un avenant au bail commercial est alors conclu pour matérialiser par écrit cet accord.
Mais les 2 filles, nues-propriétaires, réclament l’annulation de cet avenant et le paiement du loyer prévu dans le bail commercial initial. Elles expliquent alors que l’avenant n’est pas valable puisqu’il a été conclu sans leur accord.
Ce qui est normal, explique la société : pour elle, il n’est pas nécessaire d’obtenir l’accord des nues-propriétaires pour la conclusion de l’avenant puisque leur accord est seulement nécessaire pour la conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial…
… à tort, pour le juge, qui confirme que l’accord des nues-propriétaires devait être obtenu pour que l’avenant soit valable. Leur accord faisant ici défaut, l’avenant est nul et la société doit payer le montant du loyer prévu par le bail commercial initial.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 17-27560
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